Ипотека

 

Что такое ипотека?

Ипотека — это среднесрочный или долгосрочный кредит, который предоставляется заемщику под залог приобретаемой или уже имеющейся земли и/или недвижимости (квартиры, дома, коттеджа и т. д.).

Каковы основные особенности ипотечного кредитования?

В отличие от других видов залоговых кредитов, все ипотечные кредиты по закону подлежат обязательной регистрации. Например, при оформлении автокредита клиент просто подписывает с банком залоговый договор, не регистрируя его ни в каких государственных органах. При получении ипотеки договор залога в обязательном порядке регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а все сведения о купле, продаже или обременении залогом любой недвижимости заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Какие бывают виды ипотечных кредитов?

Существует три основных вида ипотечных кредитов, каждый из которых отличается целью кредитования, возможностями и ставками. Вот эти виды:
• классическая ипотека;
• ипотека на новостройку;
• нецелевая ипотека.

Что такое классическая ипотека?

Классическая ипотека — это ипотечный кредит, который предоставляется на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. При этом приобретаемое жилье оформляется банку в залог в качестве обеспечения по этому кредиту.

Что такое вторичный рынок жилья?

Вторичный рынок жилья — это недвижимость, оформленная в собственность физического или юридического лица, введенная в эксплуатацию, сданная государственной комиссией и имеющая свидетельство о собственности.

Что такое ипотека на новостройку?

Ипотека на новостройку — это ипотечный кредит на покупку недвижимости на первичном рынке жилья под залог прав требования на эту недвижимость. Когда заемщик получит свидетельство о собственности, квартира будет оформлена в залог (как и в случае с кредитом на приобретение вторичной недвижимости).

Что такое первичный рынок жилья?

Первичный рынок жилья — это недвижимость, находящаяся на этапе строительства, или построенное здание, не оформленное в собственность физического или юридического лица, не введенное в эксплуатацию, не сданное государственной комиссией и не имеющее свидетельство о собственности. 
Квартира в новостройке — это недостроенное жилье, поэтому такую квартиру нельзя оформить в чью-нибудь собственность. Покупатель недостроенной квартиры получает документы, подтверждающие его право требования на эту квартиру. Когда строительство будет завершено, покупатель на основании данных документов получит свидетельство о собственности на эту квартиру.

Что такое нецелевая ипотека?

Нецелевая ипотека под залог недвижимости — это вид кредита, выдаваемый под залог недвижимости. Полученный кредит можно использовать на любые цели, например, ремонт или крупные покупки. Поэтому нецелевой ипотечный кредит можно сравнить с потребительским кредитованием на любые цели, но выдаваемые по программам нецелевой ипотеки суммы обычно существенно выше стандартного лимита потребительского кредита.

Какие бывают виды залога?

Существуют два вида залога:
• залог в силу договора;
• залог в силу закона.

Что такое залог в силу закона?

Залог в силу закона — залог на имущество, приобретаемое на кредитные средства. Договор залога в таком случае оформляется одновременно с договором купли-продажи, в котором прописано, на приобретение чего банк предоставляет клиенту деньги. Поэтому в случае систематического неисполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита банку легче получить по суду заложенное имущество в свою собственность.

Что такое залог в силу договора?

Залог в силу договора возникает при нецелевом кредитовании, когда деньги выдаются под залог уже имеющегося у клиента имущества. При нецелевых кредитах клиент может потратить деньги на любые цели, поэтому с точки зрения закона связь между кредитом и залогом, под который он был оформлен, не настолько явная, как в классической ипотеке, где деньги выдаются на приобретение недвижимости. В случае невыполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита суду будет сложнее передать заложенное имущество в собственность банка.

Зачем заемщику предоставлять документы по недвижимости при получении любого ипотечного кредита?

По всем видам ипотеки залогом может быть недвижимость или земля. Естественно, что банки предъявляют определенные требования к потенциальному залогу. Поэтому при оформлении любого вида ипотеки клиенту необходимо, кроме личных, предоставить в банк пакет документов по недвижимости. Только в случае целевой ипотеки документы характеризуют приобретаемый клиентом объект недвижимости, а при нецелевой ипотеке — уже имеющуюся у него недвижимость.

Какие документы по недвижимости нужно предоставить заемщику при получении любого ипотечного кредита?

Пакет документов по недвижимости обычно включает в себя:
• отчет об оценке независимой оценочной компании;
• страховой тариф;
• экспликация (поэтажный план дома);
• копия свидетельства о праве собственности и т. д.

Когда заемщику нужно предоставить в банк документы на недвижимость?

Эти документы предоставляются в банк перед получением окончательного решения банка. Например, если оформляется целевой ипотечный кредит, то собирать пакет документов нужно после того, как клиент выбрал объект недвижимости, который он хочет купить.

Зачем заемщику оценивать недвижимость?

Заемщику обязательно нужно будет оценить объект недвижимости с помощью независимых оценщиков. Это необходимо для комплектации пакета документов по недвижимости.

Кто такие независимые оценщики?

Независимые оценщики — это компании, специализирующиеся на оценке недвижимости. У каждого банка есть аккредитованные оценочные компании, от которых банк принимает отчеты об оценке. Банк предоставит список своих оценочных компаний и их контакты клиенту. С перечнем таких документов вы можете ознакомиться в разделе «Партнеры» на страничке каждого конкретного банка или в разделе «Продукты и услуги» в результатах поиска продукта. 

Обратите внимание: Банки не принимают отчеты об оценке от неаккредитованных компаний.

Как проходит оценка недвижимости?

Клиенту необходимо связаться с одной из аккредитованных в банке оценочных компаний и договориться о дате и времени проведения экспертизы.
Представитель оценочной компании:
• приедет на объект;
• проведет фотосъемку всех помещений;
• получит от клиента пакет документов по недвижимости (экспликация, поэтажный план и т. п.);
• заключит с клиентом договор о проведении оценки недвижимости;
• через некоторое время предоставит отчет об оценке.

Какая информация содержится в отчете об оценке?

В отчете об оценке содержится следующая информация:
• копии документов на недвижимость;
• цветные фотографии всех помещений объекта оценки;
• карта местности;
• описание планировки и типа ремонта в объекте недвижимости;
• заключение по перепланировкам;
• оценочная стоимость объекта недвижимости;
• рыночная стоимость объекта недвижимости.

Какова стоимость услуг оценочных компаний?

Стоимость услуг независимых оценочных компаний составляет в среднем от 3500 до 20 000 руб., в зависимости от типа недвижимости. Чем проще оценка объекта недвижимости, тем дешевле стоимость услуг. Самые дорогие услуги по оценке приходятся на загородные дома и коттеджи, так как для них сложно найти аналоги для сравнения, и, как следствие, сложнее оценить их рыночную стоимость. В этом случае оценка осуществляется на основе анализа материалов, из которых построена загородная недвижимость, места ее расположения и т. д.

Обратите внимание: Оценка недвижимости осуществляется за счет клиента.

Что нужно делать клиенту после того, как он оценил недвижимость?

После оценки объекта недвижимости клиенту необходимо получить от страховой компании страховой тариф.

Что такое страховой тариф?

Страховой тариф — это письмо из страховой компании, подтверждающее, что она готова застраховать недвижимость.

Для чего нужен страховой тариф?

Заемщику нужно получить страховой тариф, чтобы в дальнейшем застраховать:
• свою жизнь от несчастного случая и частичной или полной потери трудоспособности;
• имущество (приобретаемая недвижимость);
• право собственности на приобретаемую недвижимость (титульное страхование).

Обратите внимание: Клиент получает только страховой тариф, а не страховой полис. Это нужно, чтобы получить окончательное решение банка. Застраховать недвижимость и оформить страховой полис клиент должен после получения решения, перед совершением сделки.

Зачем заемщику страховать свою жизнь и трудоспособность?

По закону кредитные обязательства после смерти заемщика переходят по наследству его родителям или супругу(-е), которые вряд ли будут рады нести это бремя. Потеря трудоспособности клиента также не будет для банка причиной «забыть» о выданных в долг средствах. Чтобы избежать «долговой ямы», заемщик может застраховать свою жизнь и трудоспособность на сумму кредита. Вносить оплату клиент должен каждый год согласно тарифу страховой компании на остаток долга (на дату очередного платежа).
Как правило, для кредитов свыше 4 500 000 руб. или при возрасте заемщика свыше 45 лет страховая компания потребует от клиента пройти медицинскую комиссию в определенном медицинском учреждении для оценки состояния здоровья и установления индивидуального страхового тарифа.

Обратите внимание: Все виды страхования осуществляются за счет клиента и только в аккредитованных в банке страховых компаниях.

Зачем нужно страховать приобретаемую недвижимость?

Страхование приобретаемой недвижимости покрывает следующие риски: повреждение и конструктивная гибель недвижимости (полное или частичное разрушение недвижимости, исключающее возможность дальнейшего проживания). Данный вид страхования также проводится на сумму кредита, и оплачивать страховку клиент будет раз в год по тарифу страховой компании на остаток долга (на дату очередного платежа). 

Обратите внимание: Все виды страхования осуществляются за счет клиента и только в аккредитованных в банке страховых компаниях.

Зачем страховать право собственности на приобретаемую недвижимость?

К сожалению, на российском рынке недвижимости риелторов-мошенников очень много. Наверняка и вам известны истории о незаконном лишении прав владельцев квартир. А если Вы станете новым собственником подобной квартиры? Для таких случаев существует титульное страхование, или страхование права собственности на приобретаемое имущество.
Как правило, банки требуют застраховать этот вид риска на первые 3 года выплаты кредита. Почему именно на 3 года? Это срок исковой давности, в течение которого осуществляется защита права лица на проданную недвижимость, если таковое право было нарушено. Оплата страховки производится каждый год согласно тарифу страховой компании на остаток долга (на дату очередного платежа).

Обратите внимание: Все виды страхования осуществляются за счет клиента и только в аккредитованных в банке страховых компаниях.

Обязательно ли заемщику страховать и жизнь, и имущество, и право собственности?

Законодательство РФ обязывает заемщика при получении ипотечного кредита застраховать только приобретаемое имущество, а страхование жизни/трудоспособности и права собственности не является обязательным. Несмотря на это, банки продолжают требовать от клиентов страховаться ото всех перечисленных рисков. Заемщик вправе отказаться от титульного страхования и страхования жизни, но в таком случае банк может увеличить процентную ставку или вообще отказать в выдаче кредита.

Что происходит после предоставления документов на недвижимость в банк?

После того как документы по недвижимости будут предоставлены, банк примет окончательное решение по выдаче кредита. Если это решение будет положительным, то после подписания клиентом всех документов, залоговый договор отправляют на регистрацию в Росреестр.

Как долго регистрируется сделка в Росреестре?

Регистрация сделки осуществляется в срок от 2 недель до 1 месяца.

Кто отвозит/забирает документы на регистрацию в Росреестр?

Как правило, подавать и забирать документы на регистрацию залога в Росреестр приезжают все заинтересованные стороны или их представители: заемщик (он же покупатель), продавец и банк. Однако если банк уже регистрировал сделки в данном территориальном органе, его присутствие необязательно.

.